Der Erwerb von Grundbesitz in der Türkei

Der Erwerb einer Immobilie in der Türkei ist nur teilweise mit dem Kauf einer Immobilie in Deutschland oder der Schweiz vergleichbar. Grundsätzlich ist es erst einmal wichtig zu wissen, dass das Grundbuch in der Türkei „Tapu“ genannt wird und dass türkische Notare nicht die Aufgaben erfüllen wie in Deutschland. Immobilienkaufverträge werden in der Regel ohne Anwalt bzw. Notarhilfe abgeschlossen. Selbstverständlich kann auf Wunsch ein Rechtsanwalt, auf besonderen Wunsch auch ein deutscher Anwalt hinzugezogen werden. Ein weiterer wichtiger Punkt sind die Zahlungsmodalitäten. Geht es um ein Neubauprojekt, werden je nach Bauabschnitt entsprechende Zahlungen fällig. Bei bereits fertiggestellten oder gebrauchten Objekten ist eine Zahlung des Kaufpreises i.d.R. erst im Rahmen eines Grundbucheintrages fällig. Beachten Sie jedoch, dass Verkäufer manchmal Anzahlungen von ca. 10 % des Kaufpreises verlangen. Zusätzlich zu den hier vorliegenden Informationen, erhalten Sie durch uns bzw. seitens unserer Kooperationspartner vor Ort, sämtliche zu einem problemlosen Immobilienerwerb notwendigen Auskünfte.

Gründe für den Kauf einer Immobilie in der Türkei

Ausschlaggebend für viele Käufer, ist das milde Klima vor allem an der türkischen Riviera, mit mehr als 300 Sonnentagen im Jahr. Weitere Vorteile sind die wunderschöne Landschaft und die Flugverbindungen von nur 3 Stunden aus Europa. Trotz der bereits kräftig gestiegenen Preise für Baugrundstücke, sind Immobilien nach wie vor so preisgünstig wie vor etwa 20 Jahren auf Mallorca! Überdurchschnittliche Renditen sind keine Seltenheit, denn alleine aufgrund einer starken Zuwanderung von Arbeitskräften und des boomenden Tourismus steigen die Immobilienpreise Jahr für Jahr – und sollte die Türkei eines Tages EU-Mitglied werden, wird dies dem Wert einer Immobilie zusätzlichen Auftrieb geben. Für Europäer ist der Erwerb von Wohneigentum in der Türkei rechtssicher, dies vor allem aufgrund der Eintragung in das öffentliche Grundbuch. Eine Auslandsimmobilie kann ausserdem als zusätzliche Altersversorgung angesehen werden. Besonders günstige Konditionen erhalten Sie über die von uns angebotene Bankverbindung für Vorsorgeimmobilien. Die Lebenshaltungskosten in der Türkei sind weitaus geringer als in anderen europäischen Ländern.

Ausländer welcher Nationalitäten können rechtssicher kaufen?

Gemäß § 2644 Türkischen Grundbuchgesetzes dürfen auch Ausländer Grundbesitz in der Türkei erwerben. Dies basiert auf dem Gegenseitigkeitsprinzip. Das heißt, daß Angehörige von Nationen, die den türkischen Staatsangehörigen den Grunderwerb gestatten, im Gegenzug Immobilien in der Türkei erwerben können. Aufgrund dieser bilateralen Vereinbarungen können Ausländer aus folgenden Nationen eine Immobilie in der Türkei erwerben: Deutschland, Österreich, Schweiz, Australien, Belgien, Frankreich, Holland, England, Irland, Spanien, Italien, Kanada, Luxemburg, Norwegen, Griechenland sowie einige afrikanische und süda-merikanische Staaten.

Auf welche Weise erfolgt eine Eigentumsübertrag?

Anders als z.B. in Deutschland oder der Schweiz findet der Eintrag auf einen neuen Eigentümer ausschließlich auf dem Grundbuchamt (Grundbuch = Tapu) statt und nicht zuerst bei einem Notar. Ein Notar ist in der Türkei nicht berechtigt, derartige Beurkundungen durchzuführen. Bei einem Verkauf an einen Ausländer dauert die Grundbucheintragung durchschnittlich 6 Wochen. Das örtliche Grundbuchamt holt bei der überregionalen Militärverwaltung die schriftliche Bestätigung ein, daß das Objekt nicht im militärischen Einzugsbereich liegt. Dies ist eine reine Formalität. Sobald die Antwort vorliegt, erfolgt die Umschreibung innerhalb eines Tages. Ein vereidigter Dolmetscher muß dabei anwesend sein.

Ist das türkische Grundbuchamt mit dem deutschen Grundbuchamt vergleichbar ?

Ja, es ist vergleichbar. Das Grundbuch wird beim Tapuamt (Stadtverwaltung) geführt. Das Tapu genießt öffentliche Beweiskraft, daraus folgt, dass z.B. nur die im Grundbuch eingetragenen Verbindlichkeiten auch wirklich auf dem Objekt lasten.

Welche Unterlagen sind bei einer Umschreibung erforderlich?

Ausweis bzw. Pass des Käufers und Verkäufers (eine Kopie ist bei Antragstellung auf einen Eigentümerwechsel ausreichend). Neueste Passbilder beider Parteien. Name des Vaters beider Parteien Welche Parteien müssen anwesend sein?Käufer Verkäufer Vereidigter Dolmetscher Ein Notar ist nicht erforderlich.

Wie lange dauert die Eintragung?

Zuerst muss die Militärverwaltung in Izmir schriftlich bestätigen, das sich das Objekt nicht in einem militärischen Randgebiet befindet. Dies kann bis zu zwei Monate dauern. Anschließend wird die Immobilie im Grundbuch auf den neuen Eigner umgechrieben. Dies nimmt in der Regel nur einen Tag in Anspruch.

Wird der tatsächlich bezahlte Kaufpreis im Grundbuch eingetragen?

Es ist üblich im Grundbuch einen niedrigeren Kaufpreis zu protokollieren (Unterverbriefung).

Welche einmaligen Kosten entstehen beim Erwerb?

Z. Zt. sind dies 3 % Grunderwerbssteuer inklusive einer Abgabe zur Unterstützung des staatlichen Bildungssystems, sowie eine Verwaltungsgebühr entsprechend des im Grundbuch eingetragenen Kaufpreises. Beispiel: Kaufpreis 50.000 €, verbrieft werden 5.000 €, daraus 3% = 150 €. 50 € erhält der vereidigte Dolmetscher bei Eintragung ins Grundbuch.

Welche Folgekosten sind zu erwarten?

Grundstückssteuer = 1 % des im Tapu eingetragenen Kaufpreises Erziehungssteuer ca. 20 € Erdbebensteuer ca. 20,- € Dokumente ca. 15,- €

Aufenthaltsgenehmigung

Für den Kauf einer Immobilie benötigen Sie keine Aufenthaltsgenehmigung. Wenn Sie allerdings anschliessend in der Türkei ein Auto erwerben und es auf Ihren Namen anmelden möchten, oder aber einen Festnetz-Telefonanschluß beantragen wollen, genügt das normale Touristenvisum von 3 bis 6 Monaten Dauer nicht! Hierfür benötigen Sie eine gültige Aufenthaltsgenehmigung.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

• Grunderwerbsteuer
  
  3 % vom deklarierten Wert im Tapu. Die Grunderwerbsteuer wird bei der staatlichen Ziraat Bank bezahlt.

• Erziehungs- und ErdbebensteuerInsgesamt
  
  ca. 40 € inkl. der Bearbeitungskosten

• Dolmetscher
  
  Da bei der Eintragung ins Grundbuch ein Dolmetscher anwesend sein muß, fallen hier ca. 50 € Gebühr an. Schreibgebühren (Dokumente, Formulare, Kopien) bis max. 250 €

• Laufende Betriebskosten
  
  Jährliche Grundsteuer 0,1 % vom deklarierten Wert im Tapu. Bei Eigentumswohnungen ggf. Wohngeld – ca. 15 € monatlich Müllgebühr – jährlich 12 € inkl. Bearbeitungskosten

• Elektrische Versorgung 120 €
  
  Anmeldung pro Wohnung (einmalig) 0,11 / 0,17 € Kosten für eine KWh bis 150KWh / ab 150 KWh Keine monatliche Grundgebühr
  
  
• Wasserkosten
  80 € Anmeldung pro Wohnung (einmalig) 0,32/0,48/0,87 € Kosten für einen m⊃3; bis 20/ von 21 bis 40m⊃3; / ab 41m⊃3; 0,87 € Monatliche Grundgebühr
  
  
• Telefonkosten
  
  7,60 € Anmeldung für einen Telefonanschluss 0,04 € Kosten für eine Einheit 5,- € Monatliche Grundgebühr

Verkauf/ Vererbung der Immobilie

Die Immobilie kann uneingeschränkt und zu jeder Zeit verkauft werden. Den Verkaufserlös kann man ohne weiteres wieder ins Ausland transferieren. Im Todesfall geht, falls Sie es nicht anders verfügt haben, die Immobilie an Ihre gesetzlichen Erben über. Mit dem schweizerischen oder deutschen Erbschein und einer entsprechenden Übersetzung erfolgt beim zuständigen Grundbuchamt die Umschreibung der Immobilie.

Import von Hausrat oder Fahrzeugen

Der Hausrat kann importiert werden, allerdings sind die Kosten für Transport, Zoll und Deposit in der Regel so hoch, dass man das Mobiliar besser in der Türkei kauft. Ein Fahrzeug kann maximal für 6 Monate eingeführt werden bzw. für die Dauer des Aufenthaltes. Da das Fahrzeug im Reisepass eingetragen wird, muß es bei Verlassen der Türkei auch wieder ausgeführt werden. Von einem dauerhaften Import kann aufgrund der hohen Zölle nur abgeraten werden.

Änderungen des `Tapugesetzes`

Gemäß Paragraph 2644 des Türkischen Grundgesetzes dürfen Ausländer Grundbesitz in der Türkei erwerben. Dieses basiert auf dem Gegenseitigkeitsprinzip.
Das heißt, das Angehörige von Nationen, die den Türken den Grunderwerb in den jeweiligen Nationen gestatten, auch in der Türkei Immobilien kaufen können. Auf Grund dieser bilateralen Vereinbarungen dürfen Ausländer aus folgenden Ländern in der Türkei eine Immobilie rechtssicher erwerben: Deutschland, Österreich, Schweiz, Australien, Belgien, Frankreich, Holland, England, Irland, Spanien, Italien, Kanada, Luxemburg, Norwegen, Griechenland, Dänemark, sowie einige afrikanische und südamerikanische Staaten (eine vollständige Liste erhalten Sie auf Anfrage).
Es gibt einige weitere Einschränkungen was zur Folge hat, dass Bürger aus einigen Ländern keine Grundstücke, sondern nur Wohnungen und Appartments kaufen dürfen. (eine Liste ist auf Anfrage erhältlich). Der Grundbesitz von ausländischen Bürgern, mit deren Staat die Türkei kein Gegenseitigkeitsabkommen hat, wird aufgelöst und dann zum Gegenwert umgetauscht, sofern der Grundbesitz vererbt werden soll, oder der Grundbesitz sich in gesetzlich eingeschränkten Gebieten befindet. Ausländer und offiziell angemeldete, ausländische Unternehmen können in der Türkei insgesamt 2,5 ha Land erwerben. Soll der Grunderwerb auf bis max. 30 ha erhöht werden, ist die Zustimmung des türkischen Ministerrates erforderlich. Ausländer, die in der Türkei welche beabsichtigen in die Tourismus-Branche zu investieren, können nach dem Tourismus-Förderungs-Gesetz 2634 Paragraph 8/E mit Zustimmung des Ministerrates auch ohne Gegenseitigkeitsprinzip unter Beachtung der gesetzlichen Beschränkungen Grundbesitz erwerben. Der Paragraph 87 des Dörfer-Gesetzes 442 wird mit neuer Verordnung aufgehoben. Somit können Ausländer in den Dörfern Grundbesitz erwerben. Verboten ist der Kauf von Immobilien durch Ausländer innerhalb militärischer Sperr-und Sicherheitszonen. Es wird eine 3 monatige Übergangsphase geben, in welcher vor Eintagungen ins Grundbuch eine Anfrage bei den militärischen Stellen vorgenommen werden muß. Danach werden alle Eintragungen durch die örtlichen Grundbuchämter vorgenommen, was den Vorgang wesentlich beschleunigen wird.

Die Originalfassung des Gesetzestext finden sie auf: www.tkgm.gov.tr